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燕郊刑事律师|重大误解法律分析
编辑:燕郊律师事务所   时间:2021/1/20

2007年8月6日,原告陈良才与被告宝龙公司签订《商品房预订书》一份,约定陈良才自愿预定洛阳宝龙城市广场国际批发中心第00幢11单元01层72号房产,性质为商业,建筑面积为56.69㎡,总房款297282元。预订人特别声明:本人已经对本项目做了充分了解,充分了解项目及所预定房产的全部情况,并充分了解本预订书全部条款的含义及可能导致的法律后果,充分了解本人应当承担的全部义务,充分了解相关法律规定,并自愿签署本预订书。2009年8月10日,原告陈良才与被告宝龙公司签订《商品房预售合同》一份,约定原告陈良才购买被告宝龙公司开发的宝龙城市广场批发中心第0幢11单元11-172号商业用房一套,层高6米,建筑层数地上3层,地下1层;该房屋建筑面积56.69㎡(房管局实测为57.09㎡),每平方米5243.99元,总金额297282元,付款方式为一次性付款;合同第十三条约定,被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。另附件三关于商铺装修标准中载明:夹层墙面:涂料;夹层天棚:乳胶漆;夹层地面:水泥沙浆地面、水泥沙浆踢脚线。附件四补充协议第一条:购房合同签订时,买受人已现场了解其所购房屋及所在项目的全面情况,并了解整个项目经审批的规划情况。第十四条第6项约定,若该房屋为商业用房的,买受人保证该房屋的商业用途符合甲方的整体商业规划,并保证于签订购房合同时,应按出卖人的要求与出卖人或出卖人指定的第三方签订《业主自营承诺函》或《商业店面委托租赁协议》或类似文件。2010年8月12日,原告向被告交付购房款297282元。另原告向相关部门交纳了契税及维修基金等费用。购房当日(2009年8月10日)原告与河南华龙商业地产管理有限公司签订《委托租赁协议》一份,将上述房产委托河南华龙商业地产管理有限公司按照市场整体商业布局和业态设置统一进行招租和管理,委托期限自本协议签署之日起至2011年11月30日。2009年9月8日,原告与河南华龙商业地产管理有限公司签订《委托租赁补充协议》一份,将租赁时间调整为2009年10月1日至2012年9月30日。2009年9月20日,原告陈良才与河南华龙商业地产管理有限公司办理了商铺验收交接手续。商铺验收交接后,该商铺实际由河南华龙商业地产管理有限公司管理和经营。合同到期后,双方未续签租赁合同。2014年9月30日,原告陈良才与洛阳春之龙物业管理有限公司签订《商铺委托租赁合同》,原告将案涉商铺委托给洛阳春之龙物业管理有限公司,委托期限为10年,从2013年8月1日至2023年7月31日。现原告主张案涉房屋存在夹层,认为被告宝龙公司宣传不实,存在欺诈行为,要求退还一半购房款及一半契税款、维修基金。另查明,2010年10月15日,案涉房屋办理了洛房权证市字第××号房屋所有权证。一审法院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中原告主张案涉《商品房预售合同》名为“商品房预售合同”实际为“变相返本销售合同”,且认为合同中有大量的格式条款,但原告该项主张不符合前述法律规定的合同无效情形。原被告双方签订的《商品房预售合同》系当事人的真实意思表示,不违反法律行政法规的强制性规定,应为合法有效。关于原告陈良才对所购买的房屋存在夹层结构是否知悉的问题,双方签订的《商品房预售合同》第十三条约定,被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准,且附件三中明确载有关于对商铺夹层墙面、天棚、地面装修标准的约定内容。《商品房预售合同》第十三条的约定内容与附件三的约定内容能够相互印证。另附件四第一条载明“购房合同签订时,买受人已现场了解其所购房屋及所在项目的全面情况,并了解整个项目经审批的规划情况”,且双方在签订《商品房预售合同》时,原告陈良才有条件了解所购房屋的结构情况,其作为一个理性的、正常的购买人,应当负有对所购房屋的坐落、朝向、面积、结构等基本情况进行了解注意的义务,现原告认为夹层约定只在附件中体现,以不知道该房屋存在夹层为由,主张被告存在重大欺诈,证据不足,一审法院不予采纳。现原告主张退还一半购房款148641元及利息的诉求,无事实及法律依据,一审法院不予支持。关于原告要求被告退还一半契税款及维修基金的诉求,因上述费用并非被告收取,且双方合同合法有效,原告已办理房产证,故一审法院不予支持


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