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夫妻一房出售房屋有效么?
编辑:燕郊律师   时间:2020/9/19

   夫妻一方出售夫妻共同房屋是否有效,物权法与婚姻法的规定是一致的,即都是把受让人是否属于善意作为判断标准。一方出售房屋的有效条件是:第一,受让人需是善意的。如不知道出让人是无处分权人。第二,受让人支付了合理的价款。第三,转让的房屋已经进行转让登记。那么,不符合上述有效条件的,一方出售房屋当然无效。实践中应当注意的是,上述三项条件必须同时具备;否则,一方出售房屋无效。

《婚姻法解释(三)》第11条中“一方未经对方同意出售夫妻共同所有的房屋”,“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋,而不包含夫妻按份共有房屋在内。本条文的起草本意,是以夫妻一方出售行为是无权处分行为作为逻辑起点。该条所称同意应为夫妻另一方对配偶出售房屋的概括授权。也即只要有证据证明夫妻另一方曾作出统一出售房屋的意思表示,即应推定该同意为对其配偶自主决定出售价格、付款方式、交付时间等事项的概括同意。正确适用本条还需要第三人符合善意取得的构成要件,办理完产权登记。

  夫妻一方请求赔偿损失应以提起离婚诉讼为前提,这里的赔偿损失不涉及精神损害赔偿。

一、房屋增值部分是夫妻共同财产吗?

  要弄清属于夫或妻一方婚前财产的房产婚后升值,其增值部分应属于原夫或妻一方所有,还是应属于夫妻共同所有。这要求认真分析其升值的原因,根据其升值原因的性质,确定其增值部分的归属。

  第一,如果在夫妻共同生活期间,双方对该房屋进行了装修,维护管理,导致该房屋升值,那么,按照民法的“添附”理论,该房屋增值部分应当属于夫妻共同所有。 

  第二,如果在夫妻共同生活期间,房地产行情发生变化、地价升值,从而导致该房屋价值增长,那么,按照投资风险效益的原理,其增值部分应属于原夫或妻一方所有。

  第三,如果婚前所买房屋在婚后有共同还贷的,夫妻一方对共同还贷部分所对应的房屋增值份额应该享有补偿权。婚前财产在婚后的收益,如果一概作为个人财产处理,是对夫妻之间可能的分工和其各自对家庭的贡献的漠视。房产虽系男方在婚前购买,但婚后按揭款属于夫妻共同财产,这一部分资金被购房一方占用,直接导致了另一方在婚姻存续期间的投资机会、投资规模以及生活品质受到一定的限制和影响。因此,如果这一部分房屋增加值也列入个人财产归购房一方享有,则对另一方显然有失公允。所以,尽管一方婚前房产仍归该个人所有,但该房产在婚后的增值,凝聚了另一方配偶的贡献,则该配偶有权享受这种收益,有权得到补偿。

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